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不動産担保ローンとは
不動産担保ローン （不動産担保融資）とは、自宅や土地などの不動産を担保にして、銀行や信用金庫などの金融機関やノンバンクから融資を受けることが出来る金融商品のことを言います。
不動産を所有している方であれば、低金利（3～10％程度）で高額融資を受けることが出来るため、多くの人に利用されています。
不動産を活用するため、大口融資を特徴としており、主に経営者などの事業資金に利用されるケースが多いようです。
借入可能額は、金融機関の審査を受けた後、その不動産の価値や借入者の支払い能力に応じて決定します。
不動産担保ローンのメリットとしては、低金利、高額借入可能、返済期間は長期、連帯保証人不要での利用も可能などが挙げられます。
ただし、利用時に諸経費の支払いが必要、返済不能時は担保である不動産を失う、融資までの時間が長い、中途解約をする場合は違約金が発生する、などのデメリットがあります。
ヤミ金の中には、不動産取引を装って違法な営業を行う者が存在します。
このような業者は、俗に不動産担保金融などと呼ばれます。
不動産担保ローン を騙るヤミ金の特徴
不動産売買を仮装したヤミ金は、「リース金融」と呼ばれる、家具リースを装ったヤミ金の手口とよく似ています。
しかし、家具リースや自動車リースとは違い、建物や土地と言った不動産を担保にするため、取引額が高額になる点が特徴です。
不動産担保金融の手口としては、顧客から不動産を相場より低い価格で買取ります。
名目上は買取代金ですが、不動産売買を装った金銭取引であるため、実際には貸付金です。
そして、不動産担保金融は、その不動産を一定期間に渡って保有し、再び同じ顧客に対して買い戻させます。
その際、不動産担保金融は、不動産の購入代金とは別に、高額の手数料（実質的な利息）を取って売りつけます。
つまり、これら一連の行為は、暴利を目的とした金銭の貸付であると考えることが出来ます。
不動産取引を装うヤミ金
2014年1月に、不動産取引を装い高金利で金を貸すヤミ金融を営んだ疑いで、「ユナイテッドエコロジートラスト」という貸金業者が逮捕されています。
この「ユナイテッドエコロジートラスト」は、貸金業法に基づき貸金業登録を行って営業する業者でしたが、高金利での貸し付けを行っていました。
「ユナイテッドエコロジートラスト」の手口としては、次の通りです。
顧客から建物や土地などの不動産を担保として買い取り、その代金を実質的な融資として貸し付けていました。
そして、一定期間が経過した後に、買い取った不動産を再び同じ顧客に買い戻させます。
その際、買い戻し金という名目で、実質的な利息を上乗せして、不当に金銭を得ていたとみられています。
また、契約破棄の違約金などの理由で、借入金の2倍に相当する金銭を要求していたようです。
この違約金というお金も、事実上の利息に相当すると判断されることになります。
このような手口による貸付は、不動産を介した取引であるためその被害額も高額で、１５００人以上からおよそ２２億円という違法な利益を得ていたと言われています。
不動産を担保に融資を行うという行為自体に問題点はないと考えることが出来ますが、その取引で得たお金が実質的な利息であることから、高金利による出資法違反の疑いでの逮捕という結果となりました。
事件の発覚は、被害者による警察への被害届が受理されたことによるものと考えられますが、不動産取引を装ったヤミ金業者の逮捕はこれが初のケースでした。
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不動産担保ローンを選ぶ上での注意点
不動産を担保に融資を行うことは違法ではありません。
正しく法律を守って営業している貸金業者も数多く存在します。
ただし、上記のような違法業者が存在するため、不動産担保ローンを利用する際は、業者選びを間違えないことが重要となります。
貸金業登録番号を確認する
貸金業を営む場合は、財務局や管轄する都道府県に貸金業登録をすることが、法律により義務づけられています。
貸金業登録を受けた貸金業者であれば、必ずWEBサイトや広告などに「◯◯知事（3）第12345号」のような登録番号が掲示されています。
このような登録番号を掲示していない業者は、違法業者だと考えて下さい。
ただし、違法貸金業者の中には、正規の貸金業者の登録番号を詐称して活動している業者も存在します。
このような業者のことを「登録詐称業者」と言います。
そのため、登録番号を記載している場合でも注意が必要です。
馴染みのない業者を利用する場合は、金融庁の検索サイト「登録貸金業者情報検索サービス 」で登録番号を検索して、本当に実在する業者かどうか確認しておきましょう。
金利を確認する
「ユナイテッドエコロジートラスト」のように、貸金業登録をした上で、違法貸付を行っている業者も存在します。
そのため、登録番号を掲示している正規業者であっても、違法貸付を行う業者もいるため、金利をよく確認するようにしましょう。
銀行法が適用される銀行に比べて、ノンバンクの不動産担保ローンは、高い金利が設定されている場合が多いですが、法律で定められた上限以上の金利を取ることは出来ません。
そのような金利での貸付は、原則、無効となります。
利息制限法・出資法により、上限金利は年率20.0％と定められています。
不動産担保ローンを提供する業者が提示する金利が、年率20.0％を超える場合は、違法業者の可能性があるため利用は控えるようにしましょう。
また、はっきりと明確に答えず、曖昧な表現をする場合は、違法業者の可能性が極めて高いと言えます。
甘い謳い文句に注意する
違法業者がよく使用する謳い文句としては、「低金利」「ブラックOK」「審査が甘い」などがあります。
このような表現を使用して集客をしている業者は、ヤミ金であると考えるようにしましょう。
ヤミ金業者は、利用者側の心理を把握しているため、喉から手が出るほどの好条件を提示してきます。
しかし、旨い話というものは、世の中にそうあるものではありません。
そのため、条件が良すぎる広告の内容を、すぐに鵜呑みにするのは危険です。
申し込もうとしている業者が、本当に信頼できる業者かどうか、冷静な思考で判断し見極めるようにして下さい。
あからさまに怪しい点を見つけた場合は、問い合わせを回避したほうが無難です。
被害に遭った場合の対処法
もし、利用した業者が違法業者だった場合は、警察や法律の専門家に相談するようにして下さい。
不動産担保金融の被害を法律の専門家に相談する場合は、司法書士ではなく弁護士になります。
これは、不動産担保ローンを装ったヤミ金は、被害金額が高額になるため、司法書士では対応出来ないケースが多いからです。
認定司法書士は、1社につき140万円を超える事件の代理権を有しません。
弁護士であれば、140万円という代理権の制限がないため、高額被害にも対応してもらえます。
不動産担保ローンの被害に遭った場合は、早めの相談をおすすめします。
